俄罗斯投资

作者：未知   来自：人民日报   点击数：   编辑时间：2006-2-23 9:22:38

　　近年来，莫斯科的房价节节攀升。据俄《独立报》报道，莫斯科房价近来已达每平方米2019美元，市中心地段的房价已接近每平方米3000美元。至今房价似乎仍没有止步的迹象。
　　供需矛盾突出是主要原因
　　目前，俄罗斯已基本取消了由各单位向职工无偿提供住房的做法。除国家机关外，只有一些效益好的大型能源公司还在为职工提供住房或住房补贴。据统计，俄罗斯2004年有450万人（主要是国家公务员）等待购买政府提供的公房，另有4000万—4500万人需要改善住房条件。虽然俄罗斯的人均住房面积近30年来一直缓慢增长，但到2003年也只达到20平方米。莫斯科的情况稍好一些，为23平方米。俄罗斯人对住宅的需求量剧增，但住宅供应十分有限，供需矛盾突出导致了房价不断走高。
　　俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终高于居民收入提高的水平。2003年，俄各类住宅价格上涨了30％—40％不等，平均涨幅36％。莫斯科郊区和莫斯科州的房价因而水涨船高，个别地区的涨幅甚至超过了市区。许多人将购买住宅作为个人投资或财产保值的手段，2003年投资性购房人数约占个人购房者总数的30％。这种现象也加剧了住房供求的紧张局面。
　　新房地产法加速房价上涨
　　随着俄私有化和市场化程度的不断加深，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束，俄罗斯房地产市场一度混乱，出现了很多严重危害消费者利益的事情，老百姓叫苦不迭。
　　为了规范房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄国家杜马去年通过了新的房地产法。这项法律规定，从去年4月1日起，所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案之后，才可以与消费者签定房屋预售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房、单方修改或违反合同将被处以重罚；一旦建成的房子与合同上的不符，消费者有权退房并要求赔偿。
　　新房地产法虽然得到了各方肯定，但在短期内也加剧了房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。据《共青团真理报》报道，在该项法律出台之前，俄20％的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是，新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法的了。因此，新法律的实行使那些实力雄厚的大公司才有能力建造新房，不少开发商面临建设资金短缺的危机。这就使许多在建房屋项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。该法律出台以来，新房供应量下降了25％—30％，房市供求矛盾进一步加剧。为了保证利润，莫斯科大部分开发商拒不执行新法律，与消费者签署的仍是老版本的房屋预售合同。
　　莫斯科的房价上涨何时是尽头？据《独立报》分析，莫斯科的房价目前比许多欧洲发达国家的房价还高，已经接近消费者所能承受的极限，因此继续猛涨的可能性不大。俄联邦政府正在想方设法解决房价过高的问题。普京总统曾在与民众的电视对话中承诺，要继续扩大房屋建设的规模，解决老百姓的住房问题。不少市场分析人士相信，通过各方的努力，莫斯科的房价会逐渐回落到较为合理的水平。