当众多房企在为2005年的“地根”和“银根”紧缩而叫苦不迭时，一批有经济实力和创新意识的中国地产军团已经悄然进入俄罗斯，开始利用手中的资金和技术去开拓属于自己的海外市场。
2005年3月，由上海上实(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司、上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元进入俄罗斯的彼得堡市从事房地产开发业务，他们投资开发的“波罗的海新城”保持了多项第一：上海在海外直接投资最大的项目，中国目前在俄罗斯投资最大的项目，彼得堡市最大的外资项目。为了让更多的业内人士全面了解中国房企在海外的投资开发过程,《中国不动产》杂志就海外开发模式的确立、投资机会选择以及市场风险控制对“波罗的海新城”进行了全面剖析。
为什么选择投资圣彼得堡？
自古以来俄罗斯就有两个首都：一个是莫斯科，一个就是圣彼得堡，两个首都在历史上曾交替使用。俄罗斯大批的文化界、艺术界以及政治界的优秀人才多是在这两个城市中诞生的。据说，俄罗斯70%以上的投资是用在这两个城市的建设上。相对来说，这两个地方的人民普遍具有优越感。
圣彼得堡是个港口城市，从一定程度上来说，它就是俄罗斯的上海，社会环境比莫斯科更显优越，而且做过俄罗斯的首都，高等教育平均普及率甚至比美国还要高。这个城市是彼得大帝在300年前规划的，尽管也出现了衰败、陈旧的迹象，但是规划的非常好，就是在今天依旧魅力不减。
圣彼得堡是个国际知名的旅游城市，位于世界重点旅游城市的第七位，但它的基础设施不够，酒店数量不够，从而造成了旅游费用极其昂贵，三星级酒店一晚的住宿费都不少于100美金，如果旺季去就得付300美金以上。其实，彼得堡有很多建筑可以改造为宾馆。另外，20世纪50、60年代，前苏联修建的大量鸽子笼式的“赫鲁晓夫小屋”(相当于中国70年代建造的简易楼)，其设计使用寿命仅为20年，上千万平米的危旧住房亟待拆迁改造，这里边蕴藏着巨大的商业机会。
俄罗斯房地产市场前景如何？
目前俄罗斯的住宅需求量非常旺盛，在圣彼得堡只有一两家欧洲的开发公司，这与目前俄国复杂的政治和投资环境有关。尽管开发商的建造水平比较差，但盖出的房子却供不应求，房价也一路看涨。
如今的俄罗斯通货膨胀比较厉害，购房者要首付30%的购房款，并向银行提供相关的收入证明，只有年收入2.5万美元以上的人才有可能获得贷款。由于通胀率居高不下，银行为防范金融风险，一般只提供3至5年的贷款期限。为了推行政府资助的居民购房储蓄计划，购房者可以在指定的银行存放相当于房价5%的货币，交至50%以后就可以得到住房，余款三年内交清，贷款利息8%，大大低于近三年来20%的通涨率。可以预计，如果俄罗斯的住房按揭环境得到改善，市场肯定会出现井喷现象。
尽管俄罗斯的物价普遍高于中国大陆，但普京主政后货币汇率都稳定下来了，通胀率也在不断下降，这是一个非常好的趋势。由于前苏联解体后货币贬值太快，影响了老百姓对银行的信心，老百姓养成了有钱不存银行的习惯。一旦政局稳定下来，俄罗斯的发展就会变快。这两年俄罗斯的GDP增长率已经保持在7%左右。
自1991年开始，俄罗斯开始推行住房私有化，所有居民可以无偿获得所住房屋的所有权，超标部分需自己掏钱购买。根据官方公布的统计数据，俄国人目前的平均月工资为3400卢布，国家建设委员会最新公布的全国平均房价为每平米7990卢布，市场房价则远远高出这个价格标准。
“俄罗斯这个国家的资源太丰富了！首先，住房无偿私有化的最大结果让普通居民获得了改善住房条件的原始资本，由于俄罗斯土地资源的丰富，许多居民没有财力购买新房，却在乡间拥有休闲度假用的独栋别墅；其次，近段时间的石油涨价也使得一批俄国人的荷包变得鼓起来了！”一个曾参与“波罗的海新城”投资开发的业内人士对《中国不动产》杂志说。
“波罗的海新城”与中俄国家战略
“波罗的海新城”是一个在中俄两国政府积极推动下的大型投资项目。
几年前，中国商务部的领导考察俄罗斯后认为，需要加强中俄两国民间经济的交往，特别希望上海的企业能走在前列。2003年7月，上海市有关企业的领导赴俄国考察，也提出搞一个更有影响、更有规模、更能代表中国和上海水准的项目，于是就开始谋划选择土地的事宜。
2003年12月份，上海海外联合投资公司最终确定了“波罗的海新城”这块土地，从2004年开始，不断进行谈判、规划、商务交往，到2005年6月最终完成了前期工作，现已进入实质开发阶段。
2005年3月22日，上海海外联合投资股份有限公司在圣彼得堡市俄罗斯联邦税务部第15号登记处登记注册“波罗的海明珠封闭式股份公司”，由上海上实(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司、上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心共同出资7.5亿元而成立的。
2005年5月14日，波罗的海明珠封闭式股份公司与俄罗斯圣彼得堡市城市资产管理委员会签署《按投资条件租赁地块合同》，出租方将俄罗斯圣彼得堡市红村区彼得大道1号地块、总面积1640717平方米出让给波罗的海明珠封闭式股份公司，建设周期6—8年。
为保证项目的规划设计质量，上海海外联合投资股份有限公司邀请同济大学设计院，由它组织世界范围内的5家一流的建筑规划设计机构以方案竞标的方式参与设计，包括荷兰OMA建筑设计事务所(国际建筑大师库哈斯的事务所)，由此也可以看出国际建筑设计界对“波罗的海新城”的重视。
五大国企合作模式的示范效益
令外界人士颇感兴趣的是，上海海外联合投资股份有限公司的五大股东都是知名国有企业，其中锦江做酒店业为主，百联做商业为主，绿地做房地产为主，工投做电机制造业为主，在各自的领域中都属于龙头企业。为什么这些国有企业能够最终走到一起并联合到海外投资开发呢？
中国改革开放初期的20世纪80年代要做实业家才有前途，90年代要做资本家才有前途，今后的10年要做集成商才有前途。一位熟悉海外市场的房地产人士认为，对于“波罗的海新城”这种大型综合项目，不仅要利用两国的政府关系，还要在规划设计上进行集成，在中介机构上进行集成，在融资贷款上进行集成。
目前国有企业要想在市场中取得绝对优势，就必须选择联合之路把自己做强。中国的国企有着良好的资源背景，中俄两国的相互依存关系也促成了“波罗的海新城”的出现，这种国企联合投资开发现象的出现不是孤立的，而是多种机缘下产生的。
据了解，“波罗的海新城”主要以一级开发为主，二级开发主要通过吸引其他投资商去做。俄罗斯从来没有这么大的项目，他们自己也没有这种大区规划经验，这个项目对当地的政治、经济、文化都会产生巨大的影响。中国大型房地产企业近年来积累了丰富的投资开发经验，在技术和概念上绝对超过俄国本土企业。
对中国地产军团挺进俄罗斯，一位业内人士的观点是：“国家应该鼓励一部分有实力的企业走出去，因为走出去才可以更好地引进来，才能树立一个大国的形象和地位。”
